Signer un contrat de bail commercial
La signature d’un bail commercial représente une décision majeure pour votre entreprise. Ce contrat, qui encadre la location de vos locaux professionnels sur une durée minimale de 9 ans, nécessite une attention particulière à chaque étape. Des aspects financiers aux clauses techniques, en passant par l’étendue de vos droits et obligations, chaque stipulation doit faire l’objet d’une analyse rigoureuse afin de sécuriser votre projet et préserver vos intérêts sur le long terme.
Qu’est-ce qu’un bail commercial (bail 3 6 9) ?
Le bail commercial est un contrat qui lie le propriétaire d’un bien immobilier (le bailleur) et un professionnel en recherche d’un local commercial pour exercer son activité (le locataire). Par ce contrat, le bailleur met à la disposition du locataire un local affecté à une activité professionnelle dans lequel exercer son activité.
Bail professionnel ou commercial : comment choisir ?
Le bail commercial ne s’applique pas à toutes les situations et obéit à des conditions spécifiques liées à la nature de l’activité exercée. Il est en principe réservé aux activités commerciales, industrielles ou artisanales. Les professions libérales peuvent toutefois choisir de conclure un bail commercial, plus contraignant, mais offrant en contrepartie un cadre juridique renforcé et une protection accrue.
Quelle est la durée d’un contrat de bail commercial ?
Le bail commercial se distingue par un encadrement strict de sa durée, qui doit être fixée dès la conclusion du contrat, une durée indéterminée n’étant pas possible. Par défaut, la durée minimale est de neuf ans. Il est toutefois possible de déroger à ce régime et de convenir avec le bailleur d’un bail de courte durée, limité à trois ans.
À l’approche du terme fixé au contrat, peuvent être envisagés plusieurs cas de figure
Le loyer et ses révisions
Le montant initial du loyer est librement fixé d’un commun accord entre le preneur et le bailleur. Cette liberté contractuelle doit toutefois s’exercer à la lumière d’une analyse approfondie des caractéristiques des locaux et des conditions du marché immobilier local.
Tous les trois ans, le loyer peut être révisé à la demande de l’une des parties, en fonction de la valeur locative. Cette révision triennale est strictement encadrée par la loi. Il est également possible de prévoir en plus de cette révision triennale, une indexation annuelle dont les modalités seront spécifiées dans le contrat.
Les modalités de paiement du loyer
Afin de limiter les risques de difficultés liées au paiement du loyer, il est essentiel de définir précisément dans le bail les modalités de règlement, notamment la périodicité et les échéances de paiement.
Le pas de porte
Le pas de porte est le nom communément donné à la somme que vous, locataire, versez au bailleur comme droit d’entrée dans un local vacant. Non obligatoire, la question du pas-de-porte est un point de vigilance qu’il est important d’étudier, notamment au regard de la charge supplémentaire importante pour vous.
Les charges, impôts et travaux
Depuis la loi Pinel (2014), votre bail commercial doit obligatoirement être accompagné en annexe d’un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes qui vous seront imputés en tant que locataire.
L’utilisation des locaux
- La définition de la destination : elle désigne l’activité précise que vous êtes autorisé à exercer en tant que locataire. Elle doit être définie clairement dans le bail. Cela vous garantit de pouvoir exploiter sereinement votre activité tout en respectant les engagements fixés avec votre bailleur.
- La clause de non-concurrence : votre bail peut inclure des clauses limitant ou interdisant l’exercice de certaines activités, que ce soit pour vous en tant que locataire ou pour votre bailleur.
- La clause d’exploitation personnelle : certains baux imposent une clause d’exploitation
personnelle, vous obligeant à exploiter vous-même les locaux sans en laisser le bénéfice à un tiers (sous-location ou location-gérance).
Le bail commercial et les tiers
La cession du bail
La cession du bail commercial vous permet de transmettre votre contrat à un tiers, généralement lors de la vente de votre fonds de commerce. Plusieurs dispositions du bail commercial peuvent venir encadrer ce processus.
La sous-location
La sous-location, entendue comme la mise à disposition par le locataire de tout ou partie des locaux au profit d’un tiers, est en principe interdite. Elle n’est autorisée qu’avec l’accord exprès du bailleur, lequel a vocation à être formalisé par une clause spécifique insérée au contrat de bail.
Garanties financières et Assurances
- Les garanties financières : pour protéger le bailleur contre d’éventuels impayés, des garanties financières peuvent souvent vous être exigées en tant que locataire. Il faut alors que le contrat de bail le précise et en définisse les termes.
- Les assurances : chacune des parties doit obligatoirement souscrire certaines assurances, telles que la responsabilité civile pour vous, ou l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) pour le bailleur.
La résolution des litiges
Pour de multiples raisons, il est possible qu’un contentieux naisse entre vous et votre bailleur au cours du bail. Des clauses peuvent prévoir la façon dont vous préférez essayer de régler vos différends sans vous rendre directement devant un tribunal.
La fin anticipée du bail
La fin anticipée du bail correspond à la possibilité de mettre un terme au contrat avant son échéance normale. Elle peut intervenir dans les cas prévus par la loi ou par le bail lui-même, notamment en cas de résiliation triennale, de manquement grave de l’une des parties à ses obligations, ou encore d’accord amiable entre le bailleur et le locataire. Cette résiliation anticipée obéit à des conditions strictes de forme et de délai, qu’il convient de respecter afin d’éviter tout risque de contentieux.
Il est possible d’inclure dans le bail une clause de résiliation anticipée vous permettant de restituer le local avant la fin d’une période triennale.
Les annexes au bail
En plus du contrat en lui-même, un certain nombre de documents doivent être joints en annexe, dont l’inventaire doit être vérifié et validé par vous et le bailleur.
L’accompagnement COGEP
La signature d’un bail commercial représente un engagement majeur pour votre entreprise. Les experts COGEP vous accompagnent à chaque étape. Notre équipe pluridisciplinaire maîtrise les subtilités juridiques et fiscales pour sécuriser votre projet.
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